„Máme za sebou silný růst cen, který začal před dvěma lety,“ komentuje situaci Michal Pich z realitního serveru REALITYČECHY.CZ. „Za poslední dva roky zdražily všechny námi sledované kategorie, nejvíce pak malé, jednopokojové byty. Nabídka je aktuálně nedostatečná a kupující tak nemají příliš prostoru pro vyjednávání o lepší ceně.“
Nejvíce zdražily malé byty
Podle serveru REALITYČECHY.CZ, který sleduje vývoj cen bytů od roku 2008, došlo mezi březnem 2023 a červencem 2025 k nejvyššímu procentuálnímu nárůstu právě u malých bytů. Zatímco v březnu 2023 byla průměrná cena jednopokojového bytu 2 465 306 Kč, na začátku července 2025 to bylo již 3 066 419 Kč. To představuje nárůst o 24,4 %.
„Za pouhé dva roky se cena malých bytů zvýšila téměř o čtvrtinu. A to i přesto, že sazby hypotečních úvěrů neklesly tak výrazně, jak mnozí očekávali. Významnou roli v růstu poptávky sehrál návrat investorů, pro které jsou malé byty dlouhodobě nejvýhodnější investicí,“ dodává Michal Pich.
Střední a velké byty zdražily o pětinu
I další kategorie bytů si připsaly za poslední dva roky výrazný růst cen. Byty 2+1 a byty 2+KK zdražily od března 2023 do července 2025 o 17,5 %. Průměrná cena dvoupokojového bytu tehdy činila 3 600 463 Kč, nyní se pohybuje na úrovni 4 232 469 Kč. Kupující tedy musí zaplatit o 632 006 Kč více, než kdyby kupoval byt stejné velikosti před dvěma lety.
O něco horší situace nastala u bytů 3+1 a 3+KK, jejichž cena se za stejné období zvýšila z 4 412 369 Kč na 5 302 828 Kč, což odpovídá navýšení o 20,18 %. Ze všech tří kategorií jde o největší zdražení. Zájemce musí aktuálně zaplatit za stejný byt v průměru o 890 tis. korun více, než na jaře 2023.
„Třípokojové byty na prodej nejčastěji vyhledávají mladé rodiny. Aby si ale mohly velký byt dovolit koupit, volí často delší fixaci hypotéčního úvěru, díky čemu se jim podaří snížit měsíční splátku na dosažitelnou úroveň. I tak jsou ale pro mnohé kupující splátky vysoké,“ dodává Michal Pich. Z pohledu investorů nejsou velké byty tak žádané, jako ty menší. Poměr mezi pořizovací cenou a výší nájmu totiž stále vychází nejvýhodněji u jednopokojových bytů.
Pokud se podíváme na největší, čtyřpokojové byty, i u nich došlo za poslední dva roky také k výraznému zdražení. V březnu 2023 činila průměrná cena bytu 4+1 a 4+KK 5 729 304 Kč. Na začátku července se průměrná cena dostala na 6 979 279 Kč. Současný zájemce musí tedy zaplatit za tentýž byt o 1 249 975 Kč více než kupující, který se pro nákup rozhodl před dvěma lety.
Na jaře letošního roku se růst cen zpomalil. Poptávka po vlastním bydlení oslabila a mnozí prodávající museli dokonce slevit ze svých požadavků. Ceny bytů díky tomu zůstaly od března téměř beze změny.
„Ceny nemovitostí dosáhly svého cenového vrcholu před čtyřmi měsíci. Od té doby stagnují. Potvrzují nám to i realitní makléři, kteří za tím ale nevidí nic neobvyklého. Letní měsíce jsou vždy těmi klidnějšími,“ uzavírá Michal Pich.
Zájem o novostavby ve 2. čtvrtletí poklesl
Snížení poptávky se týká nejen starších bytů, ale i těch nových. Zájem o novostavby byl sice v prvním pololetí letošního roku stále mnohem silnější než před dvěma lety, při pohledu na jednotlivá čtvrtletí však uvidíme, že i zde došlo ve druhém čtvrtletí ke snížení prodejů.
V 1. čtvrtletí 2025 se v Praze prodalo, podle dat společnosti Ekospol, 1 980 nových bytů. Ve 2. čtvrtletí to bylo o 400 bytů méně. Podobná situace nastala i v loňském roce, kdy prodeje bytů v Praze ve druhém čtvrtletí rovněž klesly.
Jestli se opravu jedná pouze o sezónní výkyv, nebo začátek nového trendu, bude patrné po prázdninách. Jaro a podzim bývají tradičně nejsilnějšími obdobími, alespoň co se poptávky po vlastním bydlení týče.
Vývoj poptávky může výrazně ovlivnit případné snížení úrokových sazeb hypotečních úvěrů. To je však podle Michala Picha spíše nepravděpodobné. „Česká národní banka snižovat základní sazby zatím neplánuje a obdobná nálada panuje také u bank komerčních.“
Zdroj: realitycechy.cz
