Dosud byl za stavební pozemek považován především takový, na který bylo vydáno stavební povolení. Nyní bude situace jiná. Hlavní důraz je totiž kladen na to, zda pozemek splňuje podmínky pro to, aby na něm mohla vzniknout stavba tzv. „bez podstatných překážek“. To znamená, že v podstatě stačí, aby v územním plánu byl pozemek začleněn do zastavěné plochy, aby k němu vedla příjezdová komunikace a v okolí bylo možné se napojit na inženýrské sítě. Nemusí mít však konkrétní napojení, stačí, když prodávající garantuje, že zasíťování je reálně zajištěno.
Mezi stavební pozemky budou zařazovány i takové, na kterých budou prováděny práce, které pozemek připravují na výstavbu. Není přitom podstatné, o jaký druh prací se jedná, rozhodující je jejich účel, kdy tyto práce mají za cíl připravit pozemek na zhotovení stavby. Může se tedy jednat například o budování příjezdové komunikace, přivedení inženýrských sítí, přípravu staveniště, srovnání pozemku a odstranění náletů a podobně.
Vše výše uvedené znamená, že pozemek je připraven k výstavbě, a i když není ještě vydáno konkrétní stavební povolení, pozemek z hlediska zdanění bude nutno prodávat s DPH.
To ovšem znamená, že podstatně více prodejů pozemků bude spadat pod tento režim, a tak kupující za pozemek zaplatí o 21 % více než dosud. Týká se to všech plátců DPH, především developerů, firem, podnikatelů, ale i třeba měst a obcí.
Existují výjimky
I v novele existují výjimky, kdy se DPH nebude uplatňovat. První z nich je nemožnost umístit na pozemku stavbu, i když je pozemek například dle územního plánu v zastavitelné zóně. Je to například z důvodů ochranných pásem a dalších technických omezení. Podobné to je s drobnými stavbami. Jestliže jsou na pozemku například lavičky, sušáky na prádlo, dětské prolézačky, studny, ploty či zídky, může být pozemek od DPH osvobozen.
První převod nemovitosti bude dražší
Novela DPH se týká také prvního převodu nemovitosti, kde je zkrácena lhůta pro zdanitelné plnění z pěti let na 23 měsíců. V praxi to znamená, že když developer dokončí například bytový dům, k cenám bytů, které prodá v následujících 23 měsících, musí účtovat DPH.
Rekonstrukce prodraží
To se týká i nově zavedené tzv. „podstatné změny nemovitosti“, což se dotkne především přestaveb a rekonstrukcí starých domů. Podstatnou změnou je míněna taková stavební úprava, která mění využití nebo zásadně ovlivňuje podmínky obývání nemovitosti, a zároveň náklady na tuto změnu přesahují 30 % její prodejní ceny. Obojí musí být splněno zároveň.
Takže pokud například developer provede rozsáhlou rekonstrukci bytového domu, která zahrnuje změny dispozic bytů, zvětšení či zmenšení podlahové plochy jednotek, a zároveň náklady na tuto rekonstrukci přesáhnou 30 % současné tržní ceny, bude se jednat o podstatnou změnu. Pak první prodej těchto bytů bude třeba po dobu 23 měsíců od dokončení prací účtovat s DPH.
Prodej pozemků soukromou osobou zůstává stejný jako dosud. Pokud nejde o podnikání, nedojde k žádnému zvýšení, a to i tehdy, pokud cena přesáhne dva miliony korun, které jsou hraničním příjmem v případě ekonomické činnosti pro platbu daně.
Zdroj: realitycechy.cz
