Trh s bydlením se stále vyvíjí, a samozřejmě se mění i ceny pronájmů. V některých místech se ceny zvyšují, jinde se mohou krátkodobě – nebo i po delší dobu – snížit. Podle nemovitostního experta Deloitte Petra Hány se v nájemném promítá různorodá dynamika místních trhů. V některých městech přetrvává silná poptávka, jinde naopak dochází ke korekci cen. Pro nájemníky i investory je proto čím dál důležitější sledovat nejen průměrné ceny, ale i jejich vývoj v čase a související lokální faktory, jako jsou pracovní příležitosti, dopravní obslužnost nebo dostupnost služeb.
Například v prvním čtvrtletí letošního došlo k mezičtvrtletnímu růstu nájemného v České republice o 2,3 %, a průměrná cena nájmu tak aktuálně činí 316 Kč za metr čtvereční. Nárůsty však nejsou rovnoměrné. Nejvíce se průměrné nájemné zvýšilo v Liberci (o 7,6 % na 283 Kč/m?) a v Karlových Varech (+5,8 %, 238 Kč/m?). Ceny nájemního bydlení rostly také v Jihlavě, obecně ve Středočeském kraji či v Ostravě. Naopak, mírný pokles nastal v Hradci Králové, Pardubicích, Olomouci a Zlíně, kde je aktuální průměrné nájemné 281, resp. 290 Kč/m?.
A jaký nájem byste měli pro své nájemníky stanovit právě vy?
Určitě v prvé řadě záleží na typu bytu a tomu, kde se byt nachází. Již při koupi bytu jste vybírali podle toho, jakým nájemníkům bude byt prioritně určen. Zda rodinám, spolubydlícím studentům či náročnějším skupinám, které vyžadují nadstandardní bydlení a služby s tím spojené. Nyní jde tedy o to, abyste nájemným pokryli veškeré potřebné náklady a na konci roku zůstal také zisk, jímž můžete obohatit rodinný rozpočet.
Do nutných výdajů, z kterých budete při výpočtu nájemného vycházet, je třeba zahrnout splátky hypotéky a úroky, pokud jste na byt hypotéku čerpali, nutné dovybavení, počáteční opravy či náklady na rekonstrukci bytu, částku určenou na průběžné opravy, případné pořízení nových spotřebičů při poruše apod.
Dále je třeba do výše nájemného započítat daně, a to jak z pronájmu, tak z nemovitých věcí, pojištění, příspěvky do fondu oprav, platby společenství vlastníků za správu domu, a samozřejmě také za poskytované služby, což je minimálně elektřina společných prostor, poplatky za odpad a další, podle toho, co si nájemník hradí sám a co bude součástí pronájmu. Mezi ty může patřit elektřina, plyn, vodné a stočné, teplo, rozhlasové a televizní poplatky či internet.
Nutné je také počítat s tím, že ne všechny měsíce budou obsazené pronájmem. V případě, že jeden nájemník skončí, nikdy nenastoupí druhý do čerstvě vystěhovaného bytu. To znamená, že některý měsíc může být v pronájmu výpadek. Právě tak se vám může stát, že nájemník přestane platit – a je otázkou, zda máte dostatečnou rezervu, abyste například uhradili hypotéku či zálohy na teplo apod. z jiného zdroje.
Ve stanovení výše nájmu hrají roli i další proměnné. Jsou to například vaše vlastní náklady. Pokud máte investiční byt ve velkém městě, resp. pár ulic od bydliště, nebude problém tam zajít, pokud bude nájemník potřebovat drobnou opravu či nastane jakýkoliv problém. Jestliže ale máte investiční nemovitost mimo své bydliště, každý kilometr, který ujedete, znamená další a další náklady, včetně vašeho času. A i ty je nutné do výpočtu nájemného zahrnout.
Na internetu existují různé kalkulačky, které vám pomohou vypočítat výši nájemného, nebo odhadnout, zda bude mít taková investice vůbec návratnost. Je však třeba brát tyto výpočty jako orientační. Některé faktory kalkulačka zahrnout prostě nemůže, ať je to individuální služba nájemníkovi třeba v podobě úklidu či sekání trávníku, nebo atraktivita dané lokality. Nicméně pokud s pronájmem teprve začínáte, mohou tyto kalkulačky pomoci získat alespoň základní přehled, s čím vším je třeba počítat.
To nejlepší, co můžete udělat, je oslovit profesionála z řad realitních makléřů, který se v dané lokalitě dlouhodobě pohybuje. Při výběru realitní kanceláře dejte na doporučení. Správný odborník vám totiž může nejen pronajmout byt za vyšší cenu, ale také ušetřit nemalé finanční prostředky.
Zdroj: realitycechy.cz
