Ve svém usnesení ze dne 15. 3. 2023 se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda může shromáždění společenství vlastníků (SVJ) jednotek stanovami podmínit opakovaný krátkodobý pronájem jednotek souhlasem všech členů SVJ.
Navrhovatel, který přes soudy nižších instancí doputoval až k Nejvyššímu soudu, se domáhal vyslovení neplatnosti části nově přijatých stanov SVJ, jehož je členem, které podmiňovaly opakovaný krátkodobý pronájem jednotek v domě na dobu kratší než tři měsíce či k poskytování ubytovacích služeb souhlasem všech členů SVJ. Již z formulace příslušného odstavce stanov je jasné, že takto krátký pronájem cílí především na ubytování turistů.
Navrhovatel však argumentoval, že SVJ může podle zákona vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a pozemku. Ale nemůže omezovat užívání jednotek ve vlastnictví jeho členů. Dle navrhovatele nejen že tak nemůže činit SVJ v souvislosti s účelem, pro jaký bylo zřízeno, ale také by tím společenství omezilo vlastnické právo v rozporu s článkem 11 Listiny základních práv a svobod.
Navrhovateli dal zapravdu už Vrchní soud v Praze jako soud odvolací a tento názor dále potvrdil Nejvyšší soud. Dle Nejvyššího soudu stanovy nemohou zasahovat do vlastnického práva vlastníka jednotky, protože takový zásah by byl v rozporu se zákonným vymezením práv a povinností vlastníka ve vztahu k jím vlastněné jednotce. Dle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku totiž může vlastník svoji jednotku svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat, přičemž je při tom omezen pouze stejnými právy jiných vlastníků jednotek.
Ovšem právě zde je dané omezení. Vlastník, který bude krátkodobě pronajímat svou bytovou jednotku, musí zajistit, aby nebyli ostatní vlastníci v domě kráceni na svých právech. To znamená, že vlastník musí zajistit, aby osoby, jimž poskytuje ubytování, dodržovaly pravidla pro užívání společných částí domu.
Ta jsou totiž povinnou náležitostí stanov, resp. základem pro domovní řády, jimiž jsou povinni řídit se nejen vlastníci, ale také všichni návštěvníci předmětné nemovitosti. Jde například o dodržování nočního klidu, pravidla pro zamykání domu, nakládání s klíči, užívání společných prostor a podobně. Musí samozřejmě jít o pravidla, jejichž smyslem a účelem je opravdu úprava užívání společných částí, nikoliv omezení nakládání s bytovými jednotkami. Nicméně určitě do těchto pravidel patří stanovení čistoty v domě, včetně zákaz vyhazování či vylévání věci z oken či využívání chodeb jako odkladiště pro odpadky, omezení nadměrného hluku na určité hodiny a podobně.
Pokud tato pravidla ubytované osoby nedodržují, a naopak opakovaně (dlouhodobě) ruší obvyklý klid a pořádek v domě, má společenství vlastníků možnost postupovat podle občanského zákona (§ 1184) a navrhnout nucený prodej jednotky tohoto vlastníka. Je nutno však prokázat, že i přes písemnou výstrahu vlastník nebo jeho návštěvníci porušují povinnosti vyplývající z pravidel pro užívání společných prostor tak, že ostatním vlastníkům podstatně omezují nebo znemožňují výkon práv k jejich bytovým jednotkám.
Omezit vlastníky, aby disponovali se svým bytem, půjčovali jej přátelům či pronajímali turistům, tedy SVJ nemůže. Pokud si něco takového včlení do stanov, dle Nejvyššího soudu se k takovému ustanovení přihlíží, jako by ve stanovách nebylo. K pronajímání bytů turistům jsou však zapotřebí další náležitosti, které musí vlastník dodržet, a které řeší jiné zákony, například živnostenský, stavební, zákony daňové nebo vyhlášky o místních poplatcích.
Zdroj: realitymorava.cz
