Aktuálně je celý hypotéční trh vyplašený z obav, jak to bude dál s hypotékami po 1. 10. 2018. ČNB v reakci na pokračující růst objemu úvěrů a na stále pokračující růst cen nemovitostí přichází s novými opatřeními, které mají omezit předlužování rodin. Zavádí se nové pojmy jako DTI (poměr dluhu vůči ročním čistým příjmům, kde maximální hodnota může být 9) a DSTI (poměr měsíční splátky vůči průměrnému čistému příjmu, kde maximální hodnota musí být 45 %).
Pojďme se na to podívat podrobněji. Díky levným úvěrům v minulých letech došlo k velmi výraznému růstu cen nemovitostí. Aktuálně odborníci mluví o tom, že ceny nemovitostí jsou nadhodnocené cca o 25 % jejich hodnoty. Pokud jste tedy v posledních letech koupili nemovitost jako já cca za 4 000 000 její reálná cena v dlouhodobé perspektivě je 3 000 000 Kč. To je opravdu alarmující a ukazuje to na riziko další krize, která může kdykoliv přijít, tak jak tomu bylo v roce 2008 v Americe. Všechny centrální banky mají z toho velkou obavu, a tak se snaží další růst cen nemovitostí brzdit. Osobně tedy důležitost opatření chápu.
Na koho nová opatření dopadnou?
Největší tlak ze strany ČNB je na klienty, kteří mají malé či neoficiální příjmy. Vzkaz je prostý, bohužel na hypotéku nemáte. Pryč jsou doby, kdy šly financovat nemovitosti bez prokazování příjmů. Nejvíce jsou tedy ohroženi podnikatelé a zaměstnanci, kteří si nechávají část přijmu vyplácet na černo. U běžných zaměstnanců s normálními příjmy a se zdravím vztahem k penězům se toho zase tak mnoho nemění. Takový klient i nadále hypotéku dostane. Bude však čím dál větší roli hrát dostatek vlastních zdrojů. Rodina s příjmy okolo 40 000 a s možností hypotéky na 30 let i nadále získají hypotéku až ve výši 4 300 000 a to mě přijde přiměřené a z hlediska zdravých rodinných financí správné. Lidé by obecně měli víc šetřit a méně utrácet za zbytné věci. 20 % vlastních zdrojů je přiměřený požadavek pro to, aby byl trh s nemovitostmi a hypotékami stabilní a neohrozil nás všechny.
Doporučení:
Mladým párům doporučuji zvážit, zda je nutné hned jako první bydlení pořídit vlastní dům 4+1 s pokojem pro děti, když ještě ani neví, zda spolu stráví více jak 5 let vztahu a žádné děti nemají. Osobně doporučuji začít menší nemovitostí, kterou v budoucnu vyměním za větší. Stávající hypotéka se dá navýšit, abych později mohl koupit větší nemovitost, a hlavně menší hypotéka mi dovolí tvořit další rezervy pro případ výpadku příjmů.
DTI = poměru dluhů k ročnímu čistému příjmu <= 9
DSTI = poměr měsíčních splátek k průměrnému měsíčnímu příjmu <= 45 %
Banky aktuálně půjčují hypotéky do 80 % LTV (poměr mezi úvěrem a hodnotou nemovitosti) a za zvýšené sazby mohou poskytnou hypotéku až 90 % LTV. Tuto hypotéku mohou poskytnout maximálně 10 % svých klientů.
